随着消费的疲软，房子好像也越来越卖不动了，部分地区房贷的利率一降再降，那么当初高利率买房的人现在又该怎么办呢？有办法使自己的房贷利率下降一些吗？

近期央行，银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均下降的城市，可阶段性维持下调，或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这也就意味着，部分地区的房贷利率可以突破政策的下限，房贷利率甚至还可能下降。其实早在2022年5月央行就明确房贷利率下降为LPR减20个基点，但是到了2022年9月分的时候，又在前面的基础上再次下调20个基点。

(相关资料图)

而这一次央行和银保监会的发文，其实是对2022年既有的两项政策的修正或细化，说明在2023年要继续落实降房贷，允许部分迟迟突破利率下限等操作。

已经购买房子的人，房贷利率太高，有什么办法可以下调吗？

在前两年房贷利率最高的时候，部分地区房贷利率甚至高达6.3%，而现在眼睁睁地看着银行的房贷利率下调，甚至有些地方下调到3%左右，小看这个数字的变化，房贷的利息却要少很多。

举例：比如你之前买房的贷款利率为6.3%，贷款150万，按等额本息的还贷方式，每个月需要偿还9284元，总利息高达184.2万元。

贷款本金只有150万元，但贷款的总利息却高达184.2万元。

如果房贷利率下降，又会是一个怎样的情况呢？

假设现在通过一系列的政策，房贷利率下调到4.25%，同样贷款150万元也是按照等额本息的还款方式，每个月则只需要偿还7379元，而房子的总利息也只有115.6万元。

这么一对比就可以知道，房贷利率仅下降2.05%，还的房贷就要少还45万元利息。对于一个普通家庭来说，45万元可不是一笔小数目啊。

当前全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%，新政策出台之后，个别地区可以打破该下限。通过查找我们可以发现在二线城市石家庄和温州目前执行首套商贷，利率最低只有3.8%，部分三四线城市地区，首套商贷利率甚至低至3.7%。

在这样现实的情况下，那我之前高利率购买房子的人现在又该怎么办呢？毕竟现在的房贷利率可能下降了2%甚至更多，这放在所有的购房者身上来看，这就是每个月能少还上千元的房贷。

购房的时候选择贷款有两种方式，一种是固定利率模式，另一种是选择LPR模式。

固定利率模式：无论银行的房贷利率怎么变化，你还款的利率都是按照当时选择的固定利率。也就是说哪怕你当初购房的利率达到6.3%，现在银行房贷的利率下降到3%，你的还款利率还是按照6.3%计算，房贷利率升降与，与你都没有任何关系。

选择LPR模式：最终还款的利率是有计算公式，利率=LPR+差点值

如果当时你购房的时候房贷利率为6.3%，而现在的房贷利率为4.25%，那么其中就有6.3%-4.25%=2.05%，而这205个基点的差值是不会变化的。

而房贷的实际还款利率就等于定价日LPR利率+2.05%。

差点值（房贷基点），是购房者在贷款买房的时候和银行商量出来的一个确定的数字，以后无论房贷利率怎么办，差点值是不会变化的。

其实这就是银行的高明之处。银行将自身承担的风险分摊到贷款人的身上。如果市场贷款利率上涨，那么你还款的利率同样也要上涨，你还的钱也会增加。而当市场贷款利率下跌，你还款的利率同样也会下跌还的钱也会相应减少一点。

其实这种浮动利率买房的方式，虽然看上去对于购房者来说好处挺多，但从另一方面来说，它更能保障银行的利益。

银行的吃相其实挺难看的。

想要降低房贷利率，或许可采取的办法只有这几种，但同时有一定的风险和损失

如果在早几年买房房贷利率较高的情况下，无论你是选择固定利率还是浮动利率，只要你有钱，那么你完全可以一次性将贷款全部还清，以后再也不用还银行的利息了。

因为我们从银行贷款买房，每个月还的月供其实有很大一部分是我们从银行贷款的本金所产生的贷款利息。当我们将贷款的本金减少，那么自然而然它产生的利息就减少了。

让你明白这个原理之后，选择一次性还清所有的房贷，这种办法是最好的，也是最简单的，但同时也是最难的。因为绝大多数家庭买房的三五年之内不可能拥有这么大笔钱，能够一次性还完所有的房贷。

于是乎有些人就把目光放到了别的地方，想方设法一次性还清银行的房贷，那怎么样才能拿到那么多钱一次性还清银行的房贷呢？

选择其他的贷款方式，一次性偿还银行的房贷

现在银行的房贷利率虽然是在下调，但相对银行的经营贷来说，经营贷可能比一些人买房时的房贷利率要低不少。

通过查询，我们可以发现有部分银行的经营贷利率只有3.9%，如果能够成功利用经营贷从银行借款。然后将借来的钱全部偿还银行的房贷，这样不就直接将自己之前的高利率房贷变成了现在3.9%的经营贷了吗？

理论上这么看确实可以，但是事实上，并没有你想象得那么简单。我们的住房贷款最长期限是30年，而银行的经营贷，大多都是3~5年。

也就是说哪怕你有本事利用经营贷，一次性从银行借钱偿还房贷，但是你能不能在这3~5年之内还清这个经营贷呢？或者说如果你没有还清这个经营贷，那么你还能够再一次成功申请经营贷吗？

这里面都存在着很多的变故，如果第1次银行成功将经营贷给审批了下来，那么在这3~5年之内，你确实可以享受经营贷的利率。

但是这个期限过了之后呢，如果你没有成功申请下一次银行的经营贷，这个时候银行就会要求你一次性偿还所有的贷款。如果又筹不到钱，银行将会申请强制执行，很可能你辛辛苦苦倒腾了那么久的这个房子将要被法院收回进行拍卖。

而房子被法院收回，最终被拍卖，拍卖的价格很少会高于市场价，像这种拍卖的房子，起拍价可能就是市场价格的80%，如果出现流拍还会再打折。再加上市场行情，如果不好的话，这样的房子流拍的概率较大，而且贬值的概率也较大。

所以说，想利用经营贷的方式一次性贷款偿还银行的房贷，相对来说风险是比较大。有些人为了避免银行起诉会选择过桥贷。

但过桥贷的利息一般都会比较高，几乎是相当于高利贷，如果这个时候经营贷不能及时放贷，那么过桥贷的利息很可能就会将你压垮。

将房子转手卖给他人，然后再去银行重新申请新的低利率贷款买房

其实这种方式也是想办法拿到一笔钱，将银行的贷款全部还清，然后再去银行申请新的低利率房贷。只不过这个过程中存在着很多人性的考验，一不小心就财货两空。

比如说，你的房子是通过6%的房贷利率贷款买下来的，现在你要将这套房子出售给自己的朋友，让你的朋友重新向银行申请住房贷款，来购买这一套房子。

虽然这套房子出售当中要交一些税费，但相对来说重新购买房子能享受当下最低的贷款利率，假设4.3%，这对比原来的房贷利率也是划算的。为这么一个操作下来，这套房子的贷款利率就直接下调了1.7%，如果贷款金额是100万元，贷款20年，就能节约利息18万元。

但是这个操作，它也存在一定的风险。你可能以较低的价格将这套房子给出售了，你的朋友也从银行申请了贷款买了你这套房子，但是之后，你朋友还会愿意把这套房子，以你的原价卖给你吗？

在金钱诱惑的面前，不要说信得过的朋友，哪怕是自己的亲兄弟，亲姐妹也可能会因此翻车。

所以说至于选择哪一种方式，看看哪一个适合自己。

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撰文：梧通

图片来源于网络

关键词： 该怎么办 买房的人